在經(jīng)歷一個(gè)多月的寬幅調(diào)整后，活動(dòng)板房板塊的估值已處于歷史均值下方，隨著9月3日申萬(wàn)房活動(dòng)板房指數(shù)大漲7.73%，我們認(rèn)為該板塊將逐步展開(kāi)估值糾偏的過(guò)程;同時(shí)考慮到二季度利潤(rùn)計(jì)提的會(huì)計(jì)安排以及下半年活動(dòng)板房業(yè)以價(jià)補(bǔ)量的經(jīng)營(yíng)策略，預(yù)計(jì)房活動(dòng)板房業(yè)績(jī)?nèi)詫⑾蚝茫乐荡嬖谶M(jìn)一步上升的空間。值得注意的是，隨著調(diào)控政策的演進(jìn)，明年房活動(dòng)板房業(yè)累積的風(fēng)險(xiǎn)也在進(jìn)一步加大。
業(yè)績(jī)大幅提升
今年上半年，申萬(wàn)房活動(dòng)板房企業(yè)(共計(jì)109家)合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)160.53億元，同比增長(zhǎng)21.74%。剔除金融、石油化工等行業(yè)的不可比因素，房活動(dòng)板房業(yè)凈利潤(rùn)在申萬(wàn)21個(gè)一級(jí)行業(yè)中排名第三。細(xì)分來(lái)看，房活動(dòng)板房業(yè)一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)42.12億元，二季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)118.41億元，同比增長(zhǎng)分別為-14.56%和43.42%，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于今年一、二季度全部上市公司凈利潤(rùn)同比增幅-25.25%及-1.74%。
我們認(rèn)為，上半年超寬松的流動(dòng)性助推了房活動(dòng)板房業(yè)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，活動(dòng)板房銷售面積和銷售額連續(xù)5個(gè)月大幅反彈，目前多數(shù)房企的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)都出現(xiàn)明顯的改善。以掌握房企生死大限的現(xiàn)金流指標(biāo)來(lái)看，截至6月底，109家上市房活動(dòng)板房企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為401.6億元，二季度環(huán)比增加293.2%，而去年底這一數(shù)字為-392.15億元。相較而言，目前房企的資金流動(dòng)性已較為寬裕。在去年被壓抑的需求爆發(fā)的帶動(dòng)下，住宅市場(chǎng)今年上半年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，供需缺口拉高了房?jī)r(jià)，從根本上提升了活動(dòng)板房企業(yè)的盈利能力，房活動(dòng)板房企業(yè)的銷售凈利率在今年二季度攀升到18.78%，比一季度的12.69%增長(zhǎng)了48%。
同時(shí)房活動(dòng)板房企業(yè)的集中度也在顯著提升。上半年?duì)I業(yè)收入排名前十的公司在109家上市公司營(yíng)業(yè)收入總和中占比超過(guò)60%，其中萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入總和占比為24.7%，比去年提高了6.3個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)行業(yè)占比接近20%，無(wú)論從營(yíng)業(yè)收入還是凈利潤(rùn)看，房活動(dòng)板房業(yè)的馬太效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
估值處于歷史均值水平
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照TTM法計(jì)算，9月3日房活動(dòng)板房行業(yè)市盈率為38.43倍，在申萬(wàn)全部23個(gè)一級(jí)行業(yè)中排名第9，較年初的第11位上升了兩位。而該行業(yè)自7月29日-9月3日的整體跌幅已達(dá)20.46%，同期全部A股的整體跌幅為13.93%，相對(duì)大盤(pán)，活動(dòng)板房明顯超跌。我們認(rèn)為，9月3日活動(dòng)板房業(yè)的超跌反彈正是對(duì)前期整體走勢(shì)一個(gè)修正;而縱向來(lái)看，目前房活動(dòng)板房業(yè)的整體估值也處于一個(gè)較低水平。我們選取04年1月9日至今的周估值數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房活動(dòng)板房業(yè)PE的歷史均值為37.74倍，目前活動(dòng)板房業(yè)整體的估值水平略高于歷史均值。
活動(dòng)板房業(yè)的低估值無(wú)疑吸引了眾多資金，從行業(yè)成交占比來(lái)看，9月3日活動(dòng)板房業(yè)的成交占比為8.43%，已突破8.31%的歷史均值上限，而前兩周活動(dòng)板房業(yè)的成交占比分別為6.4%和7.7%，都在均值6.66%附近徘徊。從換手率角度看，9月3日房活動(dòng)板房業(yè)整體的換手率為2.88%，在申萬(wàn)23個(gè)一級(jí)行業(yè)中排名第7，活躍度明顯強(qiáng)于全部A股1.89%的水平。
我們認(rèn)為，在大盤(pán)趨勢(shì)不改以及近期風(fēng)格交替變化的背景下，房活動(dòng)板房板塊有望成為領(lǐng)漲板塊。由于有上半年優(yōu)良的業(yè)績(jī)支持，再加上短期內(nèi)宏觀政策調(diào)控的基調(diào)不會(huì)有方向性改變，房活動(dòng)板房企業(yè)的資金的充裕狀況有望持續(xù)到年底，因此一旦市場(chǎng)結(jié)束寬幅震蕩走向階段性平穩(wěn)之際，房活動(dòng)板房板塊會(huì)有持續(xù)較好的表現(xiàn)。不過(guò)也需要關(guān)注目前房活動(dòng)板房行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照整體法計(jì)算，9月3日申萬(wàn)房活動(dòng)板房行業(yè)PB為3.79，在全部23個(gè)一級(jí)行業(yè)中排名第17位;在經(jīng)歷了上半年業(yè)績(jī)的提升后，目前活動(dòng)板房業(yè)的每股凈資產(chǎn)為3.11元，較去年同期提高了7%，在下半年業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)的預(yù)期下，未來(lái)活動(dòng)板房股的升勢(shì)值得期待。
下半年以價(jià)補(bǔ)量
近期關(guān)于房活動(dòng)板房政策調(diào)整的傳言使得活動(dòng)板房股走勢(shì)跌宕起伏，進(jìn)入8月下旬，房活動(dòng)板房業(yè)迅猛增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)有所減緩。從北京、上海、深圳一線城市的銷售數(shù)據(jù)看，上周三地共實(shí)現(xiàn)銷售面積129.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.3%，進(jìn)入8月以來(lái)已連續(xù)三周環(huán)比持續(xù)下降。從10個(gè)省會(huì)城市及副省級(jí)城市的交易金額看，上周10個(gè)城市實(shí)現(xiàn)成交金額83.4億元，環(huán)比下降3.1%，成交額連續(xù)兩周持續(xù)下滑，我們認(rèn)為，在經(jīng)歷了上半年復(fù)蘇性的反彈上漲后，下半年，房活動(dòng)板房業(yè)的銷售面積和銷售金額環(huán)比都會(huì)出現(xiàn)一定程度的下滑，由于活動(dòng)板房開(kāi)發(fā)的周期性和去庫(kù)存的基本結(jié)束，下半年住宅市場(chǎng)的整體供應(yīng)量不會(huì)有太大的提升，活動(dòng)板房企業(yè)將采取以價(jià)補(bǔ)量的措施維持全年業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)。
雖然市場(chǎng)傳言，銀行將對(duì)二套房以及房活動(dòng)板房開(kāi)發(fā)貸款采取更為嚴(yán)格的措施，但我們認(rèn)為，經(jīng)歷了上半年超寬松的流動(dòng)性，房活動(dòng)板房企業(yè)的資金實(shí)力足以支撐其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和整體運(yùn)營(yíng)至今年年底，短期內(nèi)對(duì)大開(kāi)發(fā)商的影響不大。不過(guò)應(yīng)注意政策的持續(xù)性，如果明年下半年開(kāi)始加息，并且政府采取較為嚴(yán)厲的措施平抑房?jī)r(jià)繼續(xù)過(guò)快的上漲，那么對(duì)存量和增量房貸的負(fù)面影響將比較突出，屆時(shí)不僅住房需求市場(chǎng)會(huì)受到一定的抑制，供給方也會(huì)因保證現(xiàn)金流而減少新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)面積，房活動(dòng)板房業(yè)明年的累積風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大。
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